СТАНЕТ ЛИ ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЫМ?
Как известно, в прошлом году Государственная Дума РФ рассмотрела пакет жилищных законопроектов, 25 из которых приняты и начинают действовать в этом году (два законопроекта еще находятся на рассмотрении). Новые законы, как по количеству предлагаемых норм, так и по широте охвата рынка жилья, должны способствовать формированию рынка доступного жилья. Так станет ли жилье доступным? С этим и другими вопросами наш корреспондент обратился к президенту Гильдии риэлторов Московской области, генеральному директору агентства недвижимости «Теремок» К.И. Манченко.
— Константин Иванович, принятие такого количества законов — необходимость или отчет о выполнении поручения Президента России?
— Это, прежде всего, необходимость, которая назрела давно, и благодаря вмешательству Президента России стала реальностью.
Принятие 25 законов — уникальное явление, которое, даже по мнению самих разработчиков, может попасть в Книгу рекордов Гиннеса. Но многие не знают, что жилищные отношения до недавнего времени регулировались более чем тремя тысячами законов и другими законодательными актами, нормы которых давно устарели и не соответствовали реалиям современной жизни.
— Можно ли из 25 законов выделить наиболее главные?
— Хотя все законы определяют целостность подхода к решению животрепещущих проблем обеспечения граждан жильем, стоит все-таки выделить основной документ — Жилищный кодекс (ЖК), который вступил в действие с 1 марта 2005 года.
ЖК или, как его многие окрестили, рыночный» ЖК в полной мере отражает новую жилищную политику государства, направленную не на бесплатную раздачу квартир, а на создание условий для их самостоятельного приобретения. Однако в отношении малоимущих граждан государство берет на себя обязательства по предоставлению жилья на условиях социального найма.
— И каковы теперь будут нормы жилой площади на одного человека при бесплатном выделении квартиры?
— Новый ЖК (ст. 50) ввел понятия «норма предоставления» и «учетная норма» площади жилого помещения. Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При этом они должны учитывать достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и другие факторы. Таким образом, муниципальным органам предоставлены широкие полномочия в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности за принятие решения на низовые звенья «управленческой вертикали».
Учетная норма будет применяться только для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она тоже устанавливается органом местного самоуправления и не может превышать нормы предоставления.
— Что показала практика применения новых законов за прошедшие два месяца?
— С начала года вступили в действие еще не все законы, а большая их часть. Практика показывает, что идеальных законов в природе не существует. За прошедшие два месяца уже стало ясно, что многие из них требуют внесения поправок. Хотелось бы заострить внимание только на одном Федеральном Законе от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступает в силу с 1 апреля 2005 года и, в частности, запрещает инвесторам-застройщикам привлекать средства граждан до того, как будут получены все необходимые разрешения на строительство, обнародованы проектные декларации и зарегистрированы права на земельные участки. С одной стороны, защищаются интересы покупателей квартир в новостройках. С другой стороны, инвесторы и банки этим недовольны и грозят закладывать издержки банковского кредитования в стоимость квартирного метра. А это неизбежно приведет к росту цен.
— Законы приняты и начали работать. Так станет ли более доступным жилье?
— От принятия только законов жилье не станет более доступным. Необходимо увеличить объемы строительства (для справки: за 2004 год в Московской области сдано в эксплуатацию 5,67 млн. кв. м жилой площади). Отрадно, что наш регион занял первое место в России по строительству жилья. Надо увеличить платежеспособный спрос населения, упростить систему налогообложения, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам и суммы первого взноса для дальнейшего развития ипотеки.
— Но ведь процентные ставки — это заработок банков. Понижая их, они теряют в прибыли...
— Согласен. На мой взгляд, необходимо развивать систему выдачи ипотечных займов через некредитные организации, что позволит создать здоровую конкуренцию, а клиенту — право выбора условий ипотечного кредитования. Необходим Закон « О строительных сберегательных кассах», который уже несколько лет находится на рассмотрении в Правительстве и Государственной Думе. К сведению: в Европе объемы выдаваемых кредитов не уступают, а в некоторых странах и превышают банковский сектор. И еще. 15 февраля в Совете Федерации состоялись парламентские слушания «О законодательном обеспечении рынка ипотечного кредитования в РФ», в которых принимали участие и риэлторы. Итогом этих слушаний стали рекомендации Правительству РФ, Федеральному собранию РФ и Федеральной службе по финансовым рынкам по внесению ряда поправок в законопроекты, которые должны способствовать более активному использованию небанковских механизмов финансирования ипотеки и увеличению объемов жилищного строительства.
— Будут ли новые законы способствовать дальнейшему развитию ипотеки?
— Я уверен, что будут. Уже сейчас законодательство сняло несколько проблем, сдерживающих развитие ипотеки. Во - первых, теперь, в случае невозврата ипотечного кредита, разрешена продажа этой квартиры. Во-вторых, введено ограничение на вмешательство органов опеки и попечительства, которое часто было необоснованным. В-третьих, отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В-четвертых, при продаже жилья (в случае невозврата кредита или займа) члены семьи прежнего собственника не будут сохранять право на жилплощадь и т.д.
— В связи с принятием 25 законов планируете ли вы продолжить выпуск своих книг по вопросам недвижимости?
— Да, планирую. На днях завершил работу над книгой «Недвижимость: 333 вопроса — 333 ответа», где в доступной форме даны ответы на вопросы граждан. Сейчас веду переговоры об издании. Пользуясь случаем, хочу обратиться ко всем желающим дать рекламу в этой книге, чтобы увеличить ее тираж и число читателей. Моя цель — ознакомить людей и помочь им разобраться со многими практическими правовыми тонкостями в области недвижимого имущества. Мне кажется, что рубрика «Правовая неотложка» в газете «Маяк» в этом году будет очень популярна. Подписывайтесь и читайте!
— Что вы пожелали бы читателям «Маяка»?
— Выписывать, читать и любить нашу районную газету! Прежде чем что-нибудь сделать с недвижимым имуществом, приходите на бесплатные консультации в редакцию, на ул. Тургенева, 22. Помните о том, что переделывать начатое всегда труднее, лучше сначала выслушать мнение профессионала.
Коллективу «Маяка» желаю творческих успехов, здоровья и удач! Пусть газета остается столь же популярной и интересной!Беседовал
В. СВЕТЛОВ.