С оглядкой на соседей: что происходит в Подмосковье?
Так уж повелось, что рынок недвижимости Московской области находится в тени
более крупного (по численности населения) и известного соседа — Москвы. И сегодня,
когда говорят о кризисе, вспоминают прежде всего цены на столичные квартиры,
проблемы с их реализацией. Между тем подмосковный рынок по-прежнему интересует
многих покупателей.
Как и в столице. Только с опозданием
Если говорить о ситуации в целом, то стагнация, поразившая Москву, не обошла
стороной и Подмосковье. «Продавцы не спешат корректировать цены, а покупатели
ждут «прогнозируемого» падения стоимости жилья на 50%, — обрисовывает ситуацию
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области,
генеральный директор компании «Теремок» (г. Пушкино). — В отдельных
случаях квартиры продают
со скидкой, но не более чем в 5–10%. На рынке загородной недвижимости снижения
цен пока не было. А в преддверии весны его, возможно, и не будет».
«Динамика цен в Подмосковье, как обычно, повторяет происходящее в Москве,
но с некоторым опозданием, — считает Евгений Скоморовский, управляющий директор
компании «CENTURY 21 Запад». — В столице понижение средней цены 1 кв. м началось
в сентябре, а в области — в ноябре. В целом заявленная стоимость предложения
уменьшилась на 12–14%, но делать выводы о существующем положении дел весьма
затруднительно, так как реальные сделки могут заключаться по другим ценам».
Как отмечает эксперт, в целом рынок городской недвижимости Московской области
был значительно меньше «перегрет» по сравнению со столичным. Так что и коррекция
стоимости жилья здесь идет более плавно.
Новостройки: падать не с чего
Ситуация на первичном рынке неоднозначна. Как говорит К. Манченко, для лучшего
понимания происходящих там процессов необходимо разделить всех застройщиков
на две группы. «Первая, — отмечает эксперт, — строила на собственные
средства. Сегодня эти компании не спешат снижать цены на готовое жилье,
хотя и предлагают
бонусы и рассрочки на этапе строительства. А вот застройщики, работающие
с привлечением больших заемных средств, оказались в неблагоприятном положении.
Сейчас они готовы делать значительные скидки. Однако и эти меры не приносят
ожидаемого результата: таким компаниям приходится конкурировать с частными
лицами, которые приобрели инвестиционные квартиры на этапе котлована,
а теперь могут продавать их еще дешевле, чем застройщики».
В сегменте новостроек, как и везде, преобладают выжидательные настроения.
«Интерес к строящимся объектам есть, — говорит Марина Акимова, начальник
департамента
маркетинга компании «Яртт Девелопмент». — Потенциальные покупатели обзванивают
продавцов, узнают цены, посещают объекты, но приобретать жилье пока не
торопятся». Причина — ожидание «обещанного обвала рынка», но, по мнению
эксперта, надежды
эти вряд ли оправдаются. «На областном рынке новостроек цены значительно
ближе к реальным, чем на московском: например, в городах средней удаленности
себестоимость
строительства составляет 40–50 тыс. руб./кв. м. Поэтому продажа квартир
на этапе строительства по цене от 50 тыс. руб. за 1 кв. м выглядит вполне
адекватной»,
— считает М. Акимова.
Вторичка: пока почти без потерь
С точки зрения покупателя, главный недостаток новостроек — неопределенность.
В условиях кризиса у застройщика могут закончиться деньги, и тогда
появляется риск оказаться «обманутым дольщиком». Другое дело — вторичное
жилье:
квартира есть «здесь и сейчас», и в нее можно вселиться сразу же после
оформления
сделки.
Эти преимущества готового жилья отлично понимают все участники рынка.
Специалисты констатируют: цены на вторичном рынке практически не упали.
В городах,
находящихся в непосредственной близости от Москвы, они составляют порядка
4,5–5 тыс.
долл./кв. м, в более удаленных (20–30 км) — порядка 3 тыс. долл./кв.
м. «Снижения не
произошло. Продажи с дисконтом в отдельных случаях имеют место (альтернативные
обмены, переезд в другой город и т. п.), однако их доля не превышает
15% от общего числа сделок», — категорично заявляет К. Манченко. Кроме
того,
по его
словам, стал заметен резкий рост предложения на рынке аренды квартир:
хозяева «лишней» жилплощади хотят таким образом переждать кризис, откладывая
продажу
и надеясь, что все вернется на круги своя.
Будет ли «вид на Кремль за смешные деньги»?
Есть, конечно, люди, которым просто нравится жить в Подмосковье: тише,
спокойнее, лучше экология. Тем не менее в последние годы жилье в
области часто рассматривалось
как своего рода бюджетная альтернатива Москве: его выбирали люди,
которым поселиться в столице не позволяли финансы. Сейчас цены корректируются
— не означает ли
это, что покупатели снова устремятся в Белокаменную? Эксперты так
не
считают, ведь цены на недвижимость упали не сами по себе, а в результате
резкого
уменьшения финансовых средств у населения.
«Даже при нынешнем снижении цен московское жилье по-прежнему более
недоступно, чем подмосковное, — убежден К. Манченко. — И в связи
с денежными проблемами,
мизерным количеством выдаваемых ипотечных кредитов число тех, кто
может позволить себе квартиру только в Подмосковье, сохранится».
«Многих потенциальных покупателей удерживает от приобретения квартиры
в области то обстоятельство, что в СМИ активно обсуждалась тема падения
рынка
в Москве,
— отмечает М. Акимова. — Естественно, люди решили повременить с покупкой
и дождаться вожделенной квартиры «с видом на Кремль за смешные деньги».
Боюсь, этой мечте не суждено сбыться: вряд ли у накопивших деньги
только на квартиру,
например, в Апрелевке, где цены на новостройки не превышают 65 тыс.
руб. за
1 кв. м, во время кризиса появится возможность приобрести квартиру
в столице. Там ведь средние цены упали с 6000 до 5150 долл. за квадрат».
Владимир АБГАФОРОВ
Журнал "Недвижимость и цены" от 09 февраля 2009 года