УМЕНЬШИТЬ РИСКИ
Рынок недвижимости всегда привлекал мошенников.
Они находят всевозможные пробелы в законодательстве и умело ими пользуются,
зарабатывая немалые деньги. Особенно это стало заметно в текущем году.
Появилась даже фраза «рынок жилья не может без жулья». О том, как уменьшить
риски при операциях с квартирами, рассказывает начальник отдела жилья Агентства
недвижимости «ТЕРЕМОК» Галина Петровна МАНТРОВА.
- В настоящее время российские предприятия и бизнес из-за
мирового финансового кризиса переживают непростые времена. Некоторые даже вынуждены
приостанавливать
свою деятельность или закрываться. Несовершенное нормативно-правовое поле не
позволяет пока участникам рынка недвижимости исключить риски при совершении
сделок с жильем. Для того, чтобы добросовестный приобретатель квартиры обеспечил
себе защиту от возможных притязаний третьих лиц на приобретенную недвижимость,
обязательно необходимо обращаться к профессионалам. Обращаясь в агентство недвижимости
с хорошей репутацией и к профессионалам, вы можете избежать всяких неприятностей.
От незнания законодательства человек может попасть в ситуацию, в результате
которой суд признает сделки недействительными. Возникновение такой ситуации
вполне реально. Покупатель теряет право собственности, например, из-за внезапно
объявившихся наследников или чьих-то нарушенных прав при приватизации, либо
в результате последующих сделок с жильем, а так же если с имуществом ранее
были совершены незаконные сделки.
В этом случае стороны должны возвратить друг другу все полученное по
сделке: продавец покупателю деньги, покупатель продавцу квартиру. Однако, как
показывает
практика, зачастую стоимость покупки, записанная в договоре, намного меньше,
чем реальна уплаченная сумма. Вернуть покупателю уплаченную по сделке сумму
– дело хлопотное, а чаще безнадежное, особенно в случаях, когда удовлетворен
иск не продавца, а третьих лиц, которых были нарушены на предыдущих сделках.
Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке и она имеет долгую историю передачи,
риск потерять право собственности существует почти всегда.
Рыночная ситуация такова, что значительное снижение цены уже кажется
опасностью. Талантливый продавец вполне может обосновать большую скидку и общим
падением
рынка, срочностью продажи и что собственник потерял работу, а ему нечем погасить
кредит, т.е. поведение продавца не вызывает никаких опасений, объяснимо- кризис.
Можно привести различные ситуации, в которых у покупателя возникнут проблемы.
Например при временной выписке. Представим семью: папа, мама и взрослый сын.
Квартира не приватизирована. Сын уезжает на учебу в другой город, родители
с целью экономии на коммунальных платежах оформляют временную выписку сына.
А потом приватизируют квартиру и продают. Права сына нарушены. Сын, вернувшись
домой, с полным правом может подать в суд иск о признании сделки не действительной.
С юридической точки зрения у новых собственников квартиры есть реальная угроза
потерять недвижимость.
Другой пример- продажа по подложным документам. Мошенники вычисляют
квартиру, собственник которой отсутствует длительное время. Готовят пакет подложных
документов,
ищут покупателя на квартиру, продают по заниженной стоимости и оформляют сделку,
подав пакет документов в регистрационную службу. Последний этап- вскрытие банковской
ячейки по вполне «реальному» договору купли продажи с отметкой о государственной
регистрации. Все, сделка завершена. Теперь настоящий собственник просто не
попадает в квартиру. Он подает иск в суд о признании сделки недействительной,
который обяжет покупателя вернуть квартиру законному собственнику, а деньги
доверчивый покупатель вряд ли вернет. Срок исковой давности три года. Если
две эти сделки провели аттестованные специалисты агентства недвижимости профессионально
и правильно, подобных недоразумений бы не было, т.к. при подготовке документов
к сделке риэлтор скрупулезно проверяет историю квартиры.
Беседовал П.Дюжев.
Газета "Новости недвижимости", октябрь 2009 года